賃貸を解明してみよう

買換えの特例を受けるための条件は、前述したように、30年以上の居住期間と10年以上の所有期間です。
10年以上前に取得したときの取得費を引き継ぐということは、その間の物価の上昇や地価高騰を考え合わせると、新しい家の取得費が大幅に安くなるということです。ということは、次にその新しい家を売却するときに売却益から差し引ける費用が少なくなり、その結果、課税譲渡所得が大きくなってしまいます。
５買換えの特例を受けるための手続き買換えの特例を受けるためには、確定申告を行なう必要があります。確定申告の方法は、基本的には3000万円の特別控除、税率の軽減と同じです。
ただし、譲渡した年の翌年に買換資産を取得する予定であるときは、譲渡した年の翌年の確定申告時に「買換え承認申請害」を提出する必要があります。居住用財産の買換えの特例は、3000万円の特別控除や軽減税率の特例と併用できません。

例えば、買換えた資産のほうが売却した資産の譲渡価額よりも価額が小さい場合には譲渡所得が発生します。その所得に対してさらに3000万控除や軽減税率の適用などはできません。
したがって、どちらの方法を選択するかはあらかじめ決めておかねばなりません。買換えの特例を利用すると、譲渡所得税を支払わなくて済むケースが多いのは確かですが、３で解説したように後で買換え資産を売却するときにまとめて課税されますので、買換えの特例の方が得であるとは、一概にはいえません。
前項で述べたように、買換えの特例を受けた場合は、例居住用財産の特別控除と買換えの特例はどちらが得かしてください。税金の計算方法などは「相続した居住用財産の買換え特例」と同じです。
異なるのは、売却する資産や買入れる資産の条件です。しかし基本的には、こちらの特例が利用しやすいでしょう。
居住用財産の買換えの特例二（新しい置換え特例）ｅ住民票の写し（譲渡した日から２か月を経過した日後に譲渡した資産の所在地の市区町村から交付を受けたもの）※住民票の写しの交付が受けられないときは、次の書類を添付する１戸籍の付票の写し（譲渡した日から２か月を経過した日後に交付を受けたもの）２住民基本台帳に登載されていなかった事情を詳細に記載した書面、譲渡した資産に居住していた事実を明らかにする書類（電気、ガス、水道、電話代の領収証等）ｅ譲渡した資産の登記簿謄本または抄本８住民票の写し（譲渡した日から２か月を経過した日後に譲渡した資産の所在地の市区町村から交付を受けたもの）ｅ譲渡した資産の登記簿謄本または抄本（相続後、建替えが行なわれている場合には、建替え前の資産のものも必要）８住民票の写し（譲渡した日から２か月を経過した日後に譲渡した資産の所在地の市区町村から交付を受けたもの）４被相続人の住民票の写し５取得した資産の登記簿謄本または抄本等、買換資産の取得を証明する書類６住民票の写し（取得資産の所在地の市区町村より交付を受けたもの)。まだ居住していないときは、その旨、居住予定年月日等を記載した書面※買換資産をまだ取得していないときは、５と６の書類は不要（買換資産の取得後４か月以内に提出する）４所得から差し弓かれる金額⑱税金から差し引かれる金額Ｏ申告期限と第3期分の納期限は3月16日です。
この申告書を提出した人は申告書を提出する必要がありません。この申告書は複写式になっていますからボールペンで強くかいてください。
居住用財産の特例を受けるには、住民票を添付します。これは、売却した土地・建物に住んでいたことの立証資料となるわけです。

しかし、実際に住んでいても、なんらかの事情で住民登録をしていないときには、住民票がとれません。そのようなときには代用書類（水道光熱費の領収証や届いた手紙などでそこに住んでいたことが証明されるもの）を使用することになります。
一般的な譲渡所得税の計算方法居住用財産として、特例が受けられないような場合には、通常の譲渡所得の計算によって税額。これらの特例を受けるためには、確定申告を行なわなければなりません。
例えば特例を受けることで譲渡所得がなくなる場合でも、確定申告をしなければ、特別控除を受けることはできないので、注意が必要でしょう。ちなみに、無申告の場合はこの特別控除を受けられなくなるうえにＰ本来の譲渡所得の税金にプラスして、無申告加算税（10％）と延滞税がかけられます。
確定申告は、譲渡が行なわれた翌年の3月15日までに行ないます。確定申告書は、分離課税を使用し、それぞれの特例に応じた書類を添付します。
期間は、譲渡した年の一月1日時点で計算します。所有期間が５年以下のときは、この控除はありません。
これを、分離短期譲渡所得といいます。断されます。
所有期間とは、その土地建物を取得した日から譲渡した日の年の一月1日までの期間です。取得日とは、土地や建物を購入したのであれば、引渡しを受けた日または売買契約の効力の発生日です。
5年ぎりぎりのラインにあるものであれば、古い日付の方を選んだほうが有利でしょう。ただし建物については、完成して引渡しを受けた日となります。

したがって、建築途中のマンションや戸建てを購入した場合は、契約日でなく、建物の引渡しを受けた日が取得日となります。譲渡した日とは、売却した相手に土地や建物を引き渡した日、または売買契約の効力の発生日です。
ただし、この長期譲渡、短期譲渡の区分方法は、取得日から実際に譲渡した日までの期間でなく、取得日から譲渡した年の一月1日までの期間で計算されます。その上で所有期間が5年超であれば長期譲渡所得、5年以下であれば短期譲渡所得となります。
したがって、売買契約とする。長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分は、所有期間が5年を超えているか、超えていないかで判長期譲渡と短期譲渡の区分引渡し日が年末年始にかかっている場合であれば、遅い方の日を選択すると有利といえます。
例えば、平成元年6月に買った土地を、平成6年の7月に売却したとします。実際の所有期間は5年一か月です。
しかし、平成6年一月1日までが所有期間とすると4年6か月になり、短期譲渡所得となります。このように、実際の所有期間と税法上の所有期間が食い違いますので、注意が必要でしょう。
相続や贈与による取得の場合は相続や贈与でもらった土地・建物については、取得日も引き継ぎます。この場合の取得日は、相続や贈与で土地・建物を取得した日ではなく、被相続人（亡くなった人）や贈与した人がその土地・建物を取得した日となります。
したがって、いったん親の不動産を相続してから、なんらかの事情でそれをすぐに売却するようなときでも、親がその不動産を取得してから5年超であれば、子供が長期譲渡所得による100万円の控除を受けることができるわけです。ただし、取得日の引継ぎが認められないケースもあります。

それは限定承認による相続、負担付贈与などの場合です。この場合は、相続人や贈与を受けた人がそれを取得した日が取得日であるとされます。
注意が必要でしょう。特殊な取得方法によるときの取得日は交換や収用によって取得した土地建物についても、交換前の土地建物の取得日を引き継ぎます。

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